Interview met Robert Gras, projectontwikkelaar bij Niersman Projectontwikkeling

“We bouwen niet voor morgen, maar voor de komende 50-100 jaar”

Robert Gras (1967, Groningen) werkt sinds 2014 als ontwikkelaar bij Niersman. In dit interview deelt hij zijn visie op verdichting, betaalbaarheid, energie, klimaatadaptief bouwen en de grootste bouwuitdagingen van dit moment.

Kunt u iets vertellen over uzelf en uw loopbaan?
Ik ben geboren in 1967 in Groningen en heb acht jaar in het buitenland gewerkt, onder andere op de Antillen. Daar heb ik woningbouwprojecten gedaan en veel geleerd over ontwikkelen. Daarna heb ik lang in de olie- en gassector gewerkt bij onder andere Stork en Shell. Sinds 2014 ben ik ontwikkelaar bij Niersman. Na een korte onderbreking ben ik in 2020 weer teruggekomen. Inmiddels werken we met zes ontwikkelaars binnen de afdeling projectontwikkeling.

Hoe groot is Niersman en wat is jullie omzet?
Niersman Projectontwikkeling is onderdeel van Niersman Bouw|Ontwikkeling|Vastgoed. Onze bouwomzet ligt rond de 70 tot 80 miljoen per jaar. We hebben ongeveer 120 medewerkers, met bouwvestigingen in Voorschoten en Den Haag. Daarnaast hebben we een zusterbedrijf W-Develop, dat ook onder de Niersman-paraplu valt.

U werkt regelmatig samen met Topos. Waarom kiest u voor Topos?
De plannen van Topos zijn beeldend en duidelijk. Het is geen hoogdravend verhaal, maar een realistisch en haalbaar plan. Dat spreekt ook richting overheden. Topos zet niet alleen een blokje op een grasveld, maar onderbouwen hun visie met stramienplannen en parkeeroplossingen. Dat maakt het een haalbaar verhaal.

“Topos heeft geen hoogdravende plannen, maar ze zijn realistisch en goed onderbouwd richting stakeholders en overheden.”

Hoe kijkt u naar de balans tussen verdichting en leefkwaliteit?
Je kunt best heel erg verdichten, maar je moet je realiseren dat mensen op ooghoogte kijken. Daar moet je zichtlijnen en leefbaarheid creëren. Een groot plein werkt alleen als de massa eromheen klopt. Kijk naar het onderzoek van Gordon Cullen hoe je een stad bijna scenografisch kunt ontwerpen. Je loopt door een poort, komt op een plein, ziet een fontein in de verte, dan weer een kerk om de hoek. Kijk maar naar Italiaanse steden: daar zijn pleinen en straten in verhouding. Dat is de menselijke maat die we hier vaak missen. We moeten eigenlijk een reeks ervaringen ontwerpen. Zo creëer je – ondanks verdichting – leefkwaliteit.

Kunt u voorbeelden geven van geslaagde projecten?
In Voorschoten hebben we het Deltaplein gerealiseerd. Dat is voor lokale begrippen behoorlijk verdicht, vijf lagen hoog, maar toch passend binnen de dorpsstructuur. In Leiden hebben we bijna 400 studentenwoningen gebouwd. Ondanks de hoge dichtheid hebben we daar een leefbaar waterfront gemaakt, met ruimte voor ontmoeting en groen.

Parkeren is vaak een uitdaging. Hoe gaat u daarmee om?
Ondergronds parkeren is duur en autoliften zijn nog duurder. Bovendien vinden mensen het lastig om hun auto toe te vertrouwen aan een systeem. Gemeenten houden vaak vast aan parkeernormen, waardoor alternatieven zoals deelmobiliteit moeilijk van de grond komen.

“Voor veel mensen is het al moeilijk om een parkeergarage in te rijden. Je moet stijl naar boven of beneden een donker gat in, en dan denk je: past mijn auto daar wel in, ook al heb je een Fiat 500.”

Betaalbaarheid is een groot thema. Welke ontwerpinterventies helpen zonder kwaliteitsverlies?
Procedures verkorten is cruciaal. Projecten duren nu vaak vijf tot acht jaar, terwijl het in anderhalf jaar kan. Daarnaast moeten we regelgeving versimpelen. Neem bijvoorbeeld de meterkast: waarom moet dat nog een apart hok zijn? In andere landen zit het gewoon in de muur. Dat soort eisen maken woningen onnodig duur.

Netcongestie en energie zijn steeds grotere uitdagingen. Hoe gaat u daarmee om?
Projecten lopen vast omdat er geen capaciteit meer is op het elektriciteitsnet. We moeten nadenken over lokale oplossingen zoals energieopslag en slimme netten. Maar zonder structurele uitbreiding van het net blijft dit een rem op de woningbouw.

Hoe kijkt u naar klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen?
We bouwen niet voor morgen, maar voor over 50 of 100 jaar. Dat betekent dat we rekening moeten houden met waterberging, hittestress en biodiversiteit. Groene daken, wadi’s en natuurinclusieve gevels zijn geen luxe, maar noodzaak.

Functiemenging wordt vaak genoemd als oplossing voor leefbare wijken. Hoe ziet u dat?
Alleen wonen creëert monotone gebieden. Door wonen te combineren met werken, voorzieningen en recreatie ontstaat dynamiek. Dat kan klein zijn, zoals een buurtwinkel, maar ook groter, zoals multifunctionele gebouwen. Het vraagt wel om flexibiliteit in bestemmingsplannen.

Waar loopt het proces van woningbouw volgens u het meest vast?
Gemeenten hebben te weinig ambtenaren. Afdelingen zijn vaak niet op elkaar afgestemd wat leidt tot vertraging en hogere kosten. Haalbaarheid zit dus niet alleen in de financiën, maar vooral in het proces.

“De afdeling Groen zegt: meer groen. Verkeer zegt: meer parkeerplaatsen. Klimaat zegt: liever groene parkeerplaatsen. En dan zegt Beheer weer: dat kan niet, want dat moeten wij onderhouden.”

Wat zijn de grootste bouwuitdagingen van dit moment?
De ambitie van 100.000 woningen per jaar is groot, maar de praktijk laat zien dat dit lastig haalbaar is. Ambtelijke capaciteit, bezwaarprocedures en stijgende bouwkosten zijn de grootste obstakels. De bouwuitdagingen zitten niet in de techniek, maar vooral in het bestuurlijke proces. Als we procedures versnellen en vereenvoudigen, komt de woningbouwproductie echt op gang. Projecten kunnen stilvallen omdat een ambtenaar met pensioen gaat en er geen opvolger is omdat er geen mensen te krijgen zijn. En om de uitdaging compleet te maken willen we ook nog zoveel mogelijk vierkante meters woonoppervlak.

“Waarom hebben we in een woning altijd nog een aparte hal nodig? In veel landen om ons heen stap je vanaf de voordeur gewoon de woonkamer in.”

Wat is uw visie op de toekomst van woningbouw?
Zoals ik al eerder zei: we moeten bouwen voor de lange termijn. Duurzame keuzes maken, maar ook zorgen dat woningen betaalbaar blijven. Uiteindelijk bouwen we niet alleen voor de huidige generatie, maar ook voor de volgende. Dat besef moet leidend zijn in alles wat we doen.