Metamorfose: zo kan een gebouw weer jarenlang mee

Om in aanvang tot een gefundeerd besluit te kunnen komen om een gebouw te gaan revitaliseren, hebben we bij Topos een systematische werkwijze ontwikkeld. Dit stappenplan volgen we inmiddels bij vrijwel al onze gebouwrevitalisaties. Het geeft de opdrachtgever een goed beeld van alle verschillende onderdelen in het proces. Het maakt inzichtelijk welke werkzaamheden er worden uitgevoerd en welk kostenplaatje daarbij hoort. Wel zo duidelijk dus, voor alle partijen!

Het stappenplan bestaat uit de volgende vier stappen.

Stap 1: inventariseren

De eerste stap bestaat uit het verzamelen van de aanwezige gegevens, zoals bouwtekeningen en rapporten. Als de opdrachtgever daar niet over beschikt, vragen we ze op bij het gemeentelijk archief. Vervolgens inventariseren we de wensen en eisen van de opdrachtgever. Als bekend is waar het gebouw straks aan moet voldoen, wordt het globaal ruimtelijk en functioneel Programma van Eisen (PvE) opgesteld.

Stap 2: vastgoedscan

De volgende stap, de vastgoedscan, bestaat uit een aantal onderdelen. Zo voeren we een energiescan uit (thermografisch onderzoek) waarmee wordt onderzocht of een gebouw goed geïsoleerd is. Ook wordt de conditie van het gebouw vastgesteld conform de norm NEN 2767, een objectieve meetmethode. De uitkomsten van het onderzoek presenteren we in een duidelijk en begrijpelijk rapport, waarin we in tekst en beeld de conditie van het pand uiteenzetten. Daarnaast maken we gebruik van moderne technieken als 3D-digitalisering, waarbij we 360 graden-foto’s maken en in sommige gevallen een laserscan om 3D-tekeningen te kunnen maken. Eventueel verzorgen we ook de asbestinventarisatie. We werken samen met verschillende partijen die de monsters nemen en het onderzoek uitvoeren. Vervolgens voeren we een SWOT-analyse uit. De sterktes, zwaktes, mogelijkheden en bedreigingen zetten we overzichtelijk in een matrix. Dan volgt een belangrijk beslismoment, want de SWOT-analyse is bepalend voor een ‘go’ of een ‘no go’. Indien nodig kunnen er nu nog zaken worden bijgesteld, voordat we overgaan naar de volgende stap.

Stap 3: scenario’s

Waren de eerste twee stappen vooral erg technisch van aard, bij stap 3 komt het ontwerp aan bod, zoals de indeling van het gebouw en het verbeteren en opfrissen van de uitstraling. Ook inventariseren we maatregelen om het gebouw energiezuiniger te maken. Daarvoor stellen we verschillende scenario’s en schetsontwerpen op en we maken een overzicht van de technische maatregelen. Door middel van een interactief keuzemodel kan eenvoudig geschakeld worden tussen de verschillende scenario’s.

Stap 4: haalbaarheid

In deze laatste stap maken we een raming van de bouw- en installatiekosten en stichtingskosten. Per scenario worden de kosten inzichtelijk gemaakt. Ook de exploitatiekosten en eventuele terugverdientijden worden meegenomen, waarbij ook weer voor ieder scenario de kosten worden aangegeven. Dit maakt de uiteindelijke keuze voor de opdrachtgever vaak een stuk eenvoudiger. Ten slotte kunnen we de opdrachtgever, indien gewenst, nog helpen bij het opstellen van de business case.

En daarna…

Als de bovenstaande vier stappen zijn doorlopen en er een positieve business case opgesteld kan worden, zijn de belangrijkste risico’s afgedekt en is het tijd om de revitalisatie uit te werken en te realiseren. Het resultaat van het stappenplan levert overigens informatie op die ook voor andere doeleinden gebruikt kan worden. Zo vormt het een goede basis om het beheer van het gebouw middels een 3D-model uit te voeren. Bovendien kunnen er koppelingen worden gemaakt met bijvoorbeeld het WWS (Woon Waardeer Systeem), de MJOP (Meerjaren Onderhoudsplanning) en het NEN 2580-meetrapport.

Quickscan

Soms is het in het begin nog erg onduidelijk of revitalisatie een kansrijke aanpak voor een gebouw is. Dan is ook een quickscan mogelijk. Door middel van een globale gebouwanalyse worden de mogelijkheden van het gebouw snel inzichtelijk gemaakt en met kengetallen schetsen we een beeld van de financiële implicaties.

Meer zien?

Bekijk hier enkele voorbeelden van revitalisatieprojecten die Topos heeft uitgevoerd.

2018-07-16T07:05:20+00:002018|Blog|