Eén ding zeker is: niets is zeker

Af en toe zijn we bij Topos betrokken bij gecompliceerde ontwikkelingsprojecten. Projecten waar soms zoveel bij komt kijken, dat alles nét even anders loopt dat je vooraf had kunnen bedenken. Een voorbeeld is het project De Stadhouders in Den Haag, waar we in 2015 bij betrokken werden door ELV Architecten om de bouwkundige engineering te verzorgen. Zij waren verantwoordelijk voor het ontwerp en op dat moment al jaren bezig met het project. Inmiddels hebben we op verzoek van de architect ook de architectonische begeleiding overgenomen. Aankomende zomer worden als het goed is eindelijk de eerste appartementen opgeleverd.

Het oorspronkelijke plan bestond uit de herbestemming van het voormalige Nillmij-gebouw. Het kantoorgebouw zou worden getransformeerd tot woongebouw. Topos-directeur Jody van Leeuwen vertelt: ‘In de loop der jaren zijn diverse plannen ontwikkeld, voor verschillende doelgroepen, die uiteindelijk om uiteenlopende redenen allemaal niet doorgingen. Toen wij in 2015 betrokken raakten bij het project, lag er een voorlopig ontwerp voor het slopen van het bestaande gebouw en het naastgelegen tankstation, en het bouwen van drie appartementengebouwen met 240 appartementen op een parkeerkelder. Als Topos werden wij gevraagd om de hele bouwkundige uitwerking op te pakken, samen met de architect.’

Niet eenvoudig

Hij vervolgt: ‘We wisten natuurlijk toen al dat een dergelijk project niet eenvoudig zou zijn. Je praat over een locatie in Den Haag, aan het eind van de internationale zone, dus in een stedelijke omgeving. En wanneer je een kantoorpand en tankstation gaat slopen en nieuwbouw wilt plegen, krijg je te maken met ingewikkelde planologische procedures. Maar dat zijn allemaal zaken waar we goed bekend mee zijn.’

Onverwacht

Bij sloop van een tankstation moet altijd rekening worden gehouden met bodemverontreiniging en sanering van de grond. Jody: ‘Dat betekende dat er grondonderzoek moest worden uitgevoerd en een saneringsplan moest worden opgesteld. Toen bleek echter dat de vervuiling in de bodem zich in de loop der jaren had verplaatst. De vervuilde grond bevond zich niet meer onder het tankstation, maar onder het naastliggende perceel. Daardoor rees de vraag: waar beweegt die vervuiling zich naartoe en met welke snelheid? En zouden we straks met een bouwput niet juist de vervuiling naar ons toe trekken? Kortom, het ene onderzoek leidde weer tot het volgende onderzoek. Onverwachte zaken, waar niemand van tevoren rekening mee had gehouden, maar die wel moesten worden uitgevoerd om verder te kunnen.’

Explosieven

Daarnaast moest er archeologisch onderzoek plaatsvinden in de bodem. En ook dat bracht weer een verrassing aan het licht. Het terrein bleek namelijk in de Tweede Wereldoorlog onderdeel te zijn gewest van de Atlantic Wall: er had een tankgracht gelegen. Jody: ‘Dat zou kunnen betekenen dat er explosieven in de bodem zaten, want het was niet bekend hoe men er destijds mee was omgegaan. Gelukkig bleek uiteindelijk uit nader onderzoek dat dit geen belemmeringen opleverde voor het project.’

Fundering

Vervolgens bleek dat het oude kantoorgebouw was gefundeerd op een betonnen plaat die plaatselijk maar liefst 1,20 meter dik was. ‘Wij wilden het nieuwe gebouw natuurlijk nét anders plaatsen,’ vertelt Jody, ‘maar hoe konden we dat realiseren? Moesten we die betonnen plaat gaan slopen of erdoorheen boren en daarna palen plaatsen? Konden we daarop en daarnaast gaan funderen? En zouden we daar veilig een nieuw gebouw van vijftig meter hoog kunnen neerzetten? Er waren diverse onderzoeken nodig om dat uit te zoeken. Ook een twee-laagse parkeerkelder in plaats van een een-laagse parkeerkelder is toen onderzocht. Uiteindelijk is het gelukt om het gebouw zonder paalfundering neer te zetten, met gebruikmaking van de bestaande betonplaat en inachtneming van bepaalde zettingsverschillen die mogelijk zouden kunnen optreden. Maar dat zijn natuurlijk wel dingen die je weer moet engineeren.’

Van de ene uitdaging naar de volgende

En wie denkt dat stikstofmaatregelen een nieuw fenomeen zijn, heeft het ook mis. ‘Daar moesten we destijds al rekening mee houden,’ benadrukt Jody. ‘Vlakbij bevindt zich namelijk een beschermd Natura 2000-gebied.’ Verder bleken er ook vleermuizen in het oude gebouw te zitten. En aangezien in de wet is bepaald dat vleermuizen beschermd zijn, en dus niet mogen worden gedood, gevangen of verstoord, leverde dat ook weer een uitdaging op. ‘En alsof dat allemaal niet genoeg was, bleken er ook nog eens krakers in het pand te zitten,’ lacht Jody. ‘Steeds als we het ene probleem hadden opgelost, diende de volgende uitdaging zich alweer aan. Zo was de sloop van het gebouw en het tankstation ook niet zomaar even gedaan. De hele straat bleek namelijk beschermd stadsgezicht te zijn. Uiteindelijk was het goed oplosbaar, maar het leverde wel weer de nodige vertraging op.’

Weer op de schop

Op een gegeven moment verkocht de ontwikkelaar het hele plan aan een andere ontwikkelaar. Jody: ‘Die had ook weer een andere belegger, die andere woningtypen in het plan wilde, waardoor het plan weer op de schop ging. Er moesten andere appartementen worden ontworpen, terwijl we wel al de planologische procedures hadden doorlopen. Uiteindelijk zijn twee van de drie blokken voor een deel herontwikkeld, om verschillende redenen, waarbij het totaal aan appartementen is opgelopen tot 280. Met alle nieuwe vergunningen en onderzoeken van dien. Inmiddels heeft de architect ons gevraagd de architectonische begeleiding over te nemen en is ook onze rol veranderd.’

Leerzaam project

Inmiddels zijn we vijf jaar verder en gloort er hoop aan de horizon: komende zomer worden de eerste appartementen opgeleverd. Jody: ‘Terugkijkend was dit een leerzaam project, omdat we zoveel hebben meegemaakt. En het toont maar weer eens duidelijk aan dat er bij dit soort projecten eigenlijk maar één ding zeker is: niets is zeker.’